Как прописать в дкп расчеты через аккредитив

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Как прописать в дкп расчеты через аккредитив" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

Варианты получения денег за продажу квартиры

Способы финансовых операций предусмотрены для наличной и безналичной формы. Стороны выбирают, как лучше получить деньги на основе индивидуальных параметров сделки.

Принципы действенных методов безопасности:

  • получение средств после переоформления жилплощади;
  • перерегистрация квартиры только после гарантирования перевода оплаты продавцу;
  • возврат при срыве сделки;
  • одновременные гарантии получения средств и перехода собственности.

 

Банковская ячейка

Читайте также:

Индивидуальный защищенный сейф (депозитная ячейка) находится в специальном банковском помещении.

Как положить деньги в ячейку:

  1. Перед переоформлением собственности, подписанием ДКП арендуется сейф: заключается дополнительный договор между продавцом, приобретателем и банком.
  2. В документах услуги и основном соглашении купли-продажи указывают:
    1. Условия доступа: после предъявления реализатором бумаг о переходе права собственности на недвижимость (извлечение из ЕГРН, ДКП со штампом УФРС, передаточный акт).
    2. Допускается прописать пункт об обязательном присутствии (разрешении) покупателя.
    3. Срок, когда продавец должен предоставить документы. При просрочке контрагент вправе забрать средства.
  3. Приобретатель закладывает сумму. При этом присутствует контрагент, специалист финансового учреждения, проверяющий купюры. За процедуру могут выставить отдельный счет.
  4. Стороны подписывают ДКП.
  5. Покупатель переоформляет недвижимость на себя в Росреестре (УФРС), получает извлечение из ЕГРН, ДКП с отметкой о переходе права собственности.
  6. Осуществляется передача жилого объекта: оформляется акт.
  7. Продавец предоставляет подтверждения совершения сделки, предусмотренные договором аренды ячейки, как условие доступа, и забирает оплату. Оформляется акт выдачи или соглашение о передаче средств.

Подробнее об использовании банковской ячейки читайте здесь.

Аккредитив

Аналог банковских ячеек, но для безнала, – аккредитивы (спецсчета с ограниченным доступом). Оформляется отдельная «аккредитивная сделка» на принципе автономии (независимости от правоотношений сторон).

Участники:

  • приказодатель;
  • получатель;
  • банк (эмитент, исполнитель в одном лице или отдельно).

Алгоритм с «электронной банковской ячейкой»:

  • Подается заявка на открытие.
  • Договор с банком на услугу. Предусматриваются:
    • Документы, условия доступа.
    • Сроки.
    • Вид аккредитива (как правило, безотзывной покрытый или депонированный).
  • Платеж вносится покупателем.
  • Подписывается ДКП.
  • Квартира переоформляется, составляются передаточные бумаги.
  • Подают бумаги для открытия доступа. Работник банка раскрывает аккредитив: перечисление на расчетный счет реализатора или выдача наличными.

Спецсчет предусматривает повышенный уровень безопасности и разные варианты полномочий сторон.

Относительные минусы:

  • дороже сейфа;
  • увеличивается документооборот, временные затраты (на проверку документации потребуется от 7 дн.);
  • комиссии при перечислении денег (не всегда);
  • при срыве сделки после подписания ДКП не исключены судебные разбирательства для возврата денег покупателю;
  • невозможность скрыть информацию от ФНС.

Подробное описание работы с аккредитивом можно прочитать здесь.

Наличными

Деньги передают наличными, но при этом доля риска не ничтожная, как при аккредитиве и сейфе. Есть 3 варианта расчета:

Предостережения:

  • не рекомендуют применять передачу из рук в руки даже при КП между лицами с доверительными отношениями: нет защиты от классических схем обмана, от форс-мажора;
  • даже если есть расписка, нет гарантий, что взыскание денежных средств будет результативным;
  • потребуется дополнительное мероприятие – проверка купюр, пересчет на специальном оборудовании.

Наименее опасные варианты действий:

  1. Подписание ДКП и расчет происходит в отделении банка.
  2. Второй вариант: безопасная передача осуществляется с проверкой купюр в банке и отдельным подписанием договора у нотариуса, где надо прописать необходимость заверения:
    1. Составление ДКП квартиры в нотариальной конторе;
    2. Визит в финансовое учреждение, оставление там денег. Сотрудник проверяет купюры, запаковывает в конверты, предоставленные продавцом, чтобы исключить подмену покупателем.
    3. Пакеты опечатываются, на пломбах прописывается сумма, стороны ставят подписи.
    4. Заклеенные конверты отдаются приобретателю.
    5. Контрагенты вместе идут к нотариусу совершать куплю-продажу.
    6. Подписывается договор отчуждения жилья.
    7. При расчете на конвертах проверяют целостность наклеек, производят вскрытие, деньги считают, проверяют.
  3. Экземпляры ДКП заверяются, вручаются сторонам. Покупатель несет соглашение регистратору для переоформления жилья.

 

Безналичный расчет

Расчеты по безналу за квартиру, позволяющие применить аккредитив безопаснее остальных методов. Исключаются кражи, грабежи, манипуляции с купюрами.

Но ячейки используются чаще: граждане традиционно предпочитают наличку, есть возможность применять «альтернативные» сделки, связанные с манипуляциями со стоимостью для уклонения от налогов.

Через нотариуса

Договор купли-продажи редко удостоверяется из-за значительной госпошлины, но при указанной форме доступен депозит у нотариуса. Услуга предусмотрена п. 1.1 ст. 327 ГК.

Вариант состоит в депонировании платы по КП квартиры. Схема:

  1. Принятие нотконторой купюр у продавца перед регистрацией купли-продажи.
  2. Перечисление реализатору после перехода прав собственности.

Условия перевода фиксируются отдельным договором «О денежных расчетах», составляемым и подписываемым одновременно с ДКП на квартиру. Предусматривают право отзыва покупателем (при просрочке, если регистрация и передача имущества не состоялась).

Преимущества: низкая стоимость (1500 – 2500 руб.), одно место для процедуры. Но надо учесть комиссии за перевод на банковский счет, обналичивание.

В агентстве недвижимости

Алгоритм действий с риелторскими компаниями:

  1. Стороны и нотариус приглашаются в комнату для переговоров.
  2. Риелтор имеет готовые документы и договор, или составляет их в присутствии контрагентов.
  3. Граждане вычитывают соглашение. Можно взять перерыв или перенести процедуру.
  4. Покупатель передает купюры в присутствии нотариуса. Допускается пригласить свидетелей. Сразу делают пересчет и проверку.

Второй вариант действий:

  1. Деньги пересчитываются в агентстве.
  2. Купюры помещаются в спецпакеты с пломбами.
  3. Стороны и риелтор едут в нотконтору, где одновременно подписываются соглашения и происходит передача. В ДКП указывается, что расчеты произошли до подписания. Документ имеет силу передаточного акта, процедуры приема квартиры не потребуется. Продавец выдает контрагенту расписку.

Если договор не заверяют, то все участники сделки направляются в Росреестр, где одновременно с передачей денег происходит подписание и подача документов на переоформление собственности.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Способы расчёта и их краткое описание

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

  • наличными из рук в руки;
  • через банковскую ячейку;
  • безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

  • помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
  • открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
  • депозит нотариуса;
  • расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Аренда депозитарной ячейки

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по какимлибо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.

При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.

Аккредитив в банке при ипотеке: что это

Аккредитив при купле-продаже недвижимости очень удобен, такая форма взаиморасчетов позволяет максимально обезопасить их с финансовой точки зрения. Продавец может быть уверен, что в срок и в полной мере получит деньги, а покупатель – в том, что средства не будут списаны до полного переоформления собственности.

Основная терминология:

  • банк-эмитент – банк, с которым заключен договор на безопасные аккредитивные расчеты;
  • исполняющий банк – банк, который производит выплату продавцу;
  • продавец (выгодоприобретатель, бенефициар, приказодатель) – получатель денежных средств;
  • покупатель – плательщик по аккредитиву;
  • раскрытие – перевод средств продавцу при условии исполнения всех обязательств.

Форма расчетов полностью безопасна для продавца и покупателя и осуществляется как между физическими лицами, так и между физическим и юридическим лицом. Поэтому приобрести квартиру или дом в ипотеку можно на первичном или вторичном рынке.

Организована система расчетов следующим образом:

  • заключается договор с банком на аккредитив;
  • покупатель вносит денежные средства на специальный сберегательный счет в банке, с которым заключен договор;
  • если сделка проходит в соответствии с договоренностями, и продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие передачу имущества, после чего средства списываются со сберегательного счета на его реквизиты.

Это распространенная простейшая форма организации взаиморасчетов при прямой продаже, включающая продавца, покупателя и банк-посредник. На практике цепочка может быть шире и включать два банковских учреждения – банк-плательщик и банк-получатель. При этом сам аккредитив может быть открыт как в первом, так и во втором в зависимости от индивидуальных факторов.

Внимание! Документами, подтверждающими право на получение денежных средств, служат выписка из ЕГРН либо договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. Также стороны могут условиться и на другие виды бумаг. Например, при альтернативных сделках (обмен квартирами через продажу) подтверждением может быть договор на покупку иного товара или объекта.

Виды услуги

Аккредитивы применяются не только при ипотеке, это востребованная форма безопасных взаиморасчетов для бизнеса, но и при купле-продаже земли, различных объектов движимого и недвижимого имущества, ценных бумаг. Поэтому существует несколько видов аккредитивов, но при ипотечных сделках, как правило, применяется только один.

Основные разновидности услуги:

  • покрытый (депонированный). Покупатель в полной мере вносит деньги на сберегательный счет для последующего перечисления продавцу;
  • отзывной – с возможностью отозвать аккредитив в любой момент до полного окончания сделки без согласия продавца;
  • безотзывной – аннулирование не предусмотрено;
  • подтвержденный – банк-исполнитель обязуется произвести перевод средств на реквизиты продавца, независимо от факта и суммы поступления средств;
  • непокрытый – исполняющий банк имеет право списывать средства с корреспондентского счета банка-эмитента в пределах суммы аккредитива.

Внимание! При покупке недвижимости по договору долевого участия аккредитивные формы расчетов возможны только при использовании эскроу-счетов.

При ипотеке чаще всего используется депонированный тип, потому что покупатель в полной мере вносит средства на счет и финансовые интересы всех сторон полностью защищены. При купле-продаже недвижимости за счет собственных средств могут применяться другие схемы, например банк кредитует покупателя (в рамках ипотечного или потребительского кредита) на предварительно оговоренных условиях, а момент окончания сделки и перевода денег продавцу. Если на каком-либо этапе сделка срывается или покупатель отказывается от покупки, кредит не оформляется.

В практике существует еще два вида аккредитива:

  • акцептный. Факт передачи денег бенефициару требует письменного согласия покупателя либо его личного присутствия. В сделках по ипотеке практикуется редко, так как недвижимость передается в залог банку, который тщательно проверяет чистоту сделки;
  • безакцептный. Перечисление денег продавцу производится без какого-либо участия покупателя.

Под безакцептным типом аккредитива могут понимать:

  • раскрытие аккредитива по факту предоставления продавцом подтверждающих документов без дополнительного участия покупателя;
  • перечисление средств со сберегательного счета через определенный период времени без иных условий. Факт окончания сделки и переоформления недвижимости в собственность не учитывается;
  • оформление между банком и покупателем без привлечения продавца.

Как правило, банками применяются безотзывные депонированные безакцептные формы аккредитивных расчетов. Но и продавцу, и покупателю необходимо детально ознакомиться с договором и всеми условиями, которые в нем обозначены. В силу некоторой вариативности совершения сделок и индивидуальных факторов терминология имеет определенную свободу использования. Простыми словами, в разных банках при разных типах ипотечных сделок один и тот же термин может иметь свое определение. Это видно в расшифровке безакцептного вида, где продавец получает деньги без участия покупателя при предоставлении документов (например, выписка из ЕГРН) или через определенный срок без дополнительных условий.

Можно ли продать квартиру родственнику: законна ли сделка

Нет никаких преград, чтобы оформить куплю-продажу между родственниками. Граждане вольны распоряжаться своим имуществом, как им заблагорассудится независимо от степени родственных связей.

Отличия от дарственной и завещания

Есть особенности для разных способов отчуждения родственниками. Сравнение дарственной и ДКП:

  • сторонами сделок являются дееспособные субъекты или имеющие представителя (опекуна, попечителя). Дарственная имеет ограничения (ст. 575 ГК), которые отсутствуют у купли-продажи. Запрещены подарки, кроме стоимостью до 3 тыс. руб.:
  • от имени малолетних, недееспособных, их представителями;
  • сотрудникам сферы образования, медицины, социальной направленности гражданами-клиентами (зависимыми от услуг) и их родственниками;
  • замещающим госдолжности, служащим госбанка в связи со служебными обязанностями.
    • Исключение: протокольные подарки. Если стоимость от 3 тыс. руб., то дар – собственность государства и передается госоргану;
    • коммерческими субъектами;
    • для ДКП нотариальное свидетельствование не обязательное, кроме отчуждения доли, сделки с несовершеннолетними и при пожизненном содержании. Для дарения, если переход права собственности регистрируется в Росреестре, применяется всегда;
  • есть особенности передачи объекта:
    • ДКП возмездный – покупатель может не принимать недвижимость, но если деньги выплачены, то продавец не обязан их возвращать, поскольку условие договора считается выполненным.
    • Дарственная безвозмездная, безусловная.

Наследство схожее по основным параметрам с дарственной (нет оплаты, условий принятия жилья). Применение наследования меньше зависит от воли родственников, поскольку он возможно после смерти владельца квартиры.

Оформляется свидетельство о наследовании, по которому гражданин принимает жилплощадь и регистрирует собственность. Нюанс: имущество переходит с долгами, поэтому наследнику иногда невыгодно брать недвижимость.

Решающее значение для выбора имеет вопрос о налогах и вычете:

Исключения, когда Пенсионный фонд позволяет применение маткапитала для купли-продажи родней:

  • выкупается доля, после чего гражданин становится полноправным собственником квартиры;
  • обстоятельства не дают повода сомневаться в целевом использовании.
    • Пример: родственник переезжает на ПМЖ заграницу, а ненужную квартиру продает близким.

Родня при купле-продаже рассматривается в структуре понятия «взаимозависимые лица» из ст. 105. 1 НК, а не из СК. Под близкими подразумевают:

  • лиц в браке;
  • родителей, усыновителей;
  • детей, включая усыновленных;
  • полно- и неполнородных сестер, братьев;
  • опекунов, подопечных.

ПФ может не выделить маткапитал и дальним родственникам, если посчитает, что соглашение нацелено на обналичивание средств сертификата. Отказать уполномочена и налоговая, но в исковом порядке: есть судебная практика, когда лица признаются взаимозависимыми.

Можно ли продать по низкой цене

Налог упраздняется при владении купленным:

  • до 2016 года – больше 36 мес.;
  • после 2016 года – 60 мес.

При отчуждении жилья без сроков в 3/5 лет для упразднения налогов используют уменьшение цены. Фиктивную стоимость прописывают в ДКП, а главные расчеты происходят за рамками купли-продажи в приватном порядке, что безопаснее между близкими.

При признании сделки недействительной есть риск, что покупатель получит назад именно стоимость по договору, а не действительно выплаченные деньги. Вероятность конфликта уменьшается при КП роднёй.

Заниженная цена была популярной в прошлом, когда налоги начислялись только с цифры в соглашении. На сегодняшний день актуальность метода снизилась. НДФЛ теперь исчисляется так:

  • сравнивается договорная и кадастровая (государственная) цена;
  • НДФЛ берут с большей цифры;
  • если кадастровая оценка выше, то 13% рассчитывают из суммы равной 70% от нее.

Что такое фиктивная сделка купли-продажи квартиры

Мнимые, притворные сделки (ст. 170 ГК) объединяются термином «фиктивные». Такие договора являются недействительными или ничтожными с момента заключения.

Фиктивные ДКП:

  • мнимые – заключены без намерения достичь цели, прописанной пунктами договора;
  • притворные – один прикрывает другой.

Схемы, для чего используют:

  • обналичивают маткапитал;
  • получают ипотеку и используют ее на иные цели;
  • уклоняются от выплаты налогов, долгов, от взыскания судебными приставами.

Примерный алгоритм:

  • гражданин, желающий получить увеличенный займ с выгодными условиями, характерными для ипотеки, договаривается с родственниками о покупке у них недвижимости;
  • кредитор выделяет ипотеку, совершается мнимая сделка. В данном случае, чем выше цена, тем лучше: банк дает больше средств;
  • родственники возвращают средства взявшему ипотеку. Покупатель получает свободные деньги и платит взносы заимодателю на выгодных условиях. Близкие остаются жить в квартире.

 

Признание ДКП мнимой сделкой: последствия

Недействительность соглашения возникает в силу оспоримости и ничтожности (ст. 166 ГК). Эти понятия различают. Последнее применимо к мнимым и притворным ДКП.

Сделка ничтожна, независимо от решения суда, в отличие от оспоримых договоров. Но необходимо подтвердить это иском, поскольку, в большинстве случаев, требуется исполнительный документ по применению последствий ничтожности договора.

Последствия ст. 167, 170 ГК:

  • недействительность сделки возникает с момента ее совершения, то есть, с возвратом в прошлое, что является основанием реституции – приведением правоотношений в начальное положение. Прекращаются и правоотношения, предусмотренные на будущее;
  • контрагенты обязаны вернуть все полученное;
  • если возврат невозможен, то возмещают стоимость. Судом назначается равноценная компенсация, учитывая неустойку, упущенную выгоду;
  • признание договора притворной сделкой влечет применение правил той договоренности, которую стороны имели в виду на самом деле;
  • лицо, знавшее или которое должно было быть осведомленным о признаках недействительности, после признания КП таковой считается действовавшим недобросовестно.

Куплю-продажу вправе оспаривать и третье лицо – физическое или юридическое, включая государство в лице госорганов, – интересов которого она касается. Примеры:

  • банк вправе требовать возврата правоотношений в начальное положение при подозрении на обналичивание ипотечного займа;
  • третье лицо при задолженности перед ним, подтвержденной решением суда, вправе требовать признания сделки мнимой, поскольку возникают подозрения об уклонении от выплат;
  • Пенсионный фонд применит исковое оспаривание с требованием признать договор недействительным, если обнаружит, что обналичили материнский капитал.

 

Аккредитив

Игорь Никулин

Игорь, позволила себе скопировать и выложить сюда ответ одного умного человека на другой вопрос, но в этом ответе Вы можете найти ход, как избежать оплаты %% за получение наличных денег со счета:

«Дмитрий, 08 июня 2013, 17:13
Николай, в ВТБ24 есть единственный и абсолютно точный способ снять все деньги наличными сразу в абсолютно любой сумме без каких-либо потерь вообще.
Я сам так делаю когда снимаю крупные суммы, которые лежат безналично.
Деньги у покупателя лежат на текущем счету и при снятии наличных там будут огромные комиссии — это совершенно верно.
Но делается следующая операция:
1. Владелец счета приходит в ВТБ 24 и говорит что хочет открыть вклад (подойти к оперционисту в офисе).
2. Открывает вклад (абсолютно любой на любой срок) и говорит — всю сумму на вклад перечислить с моего текущего счета.
3. Через минуту он говорит — а теперь я хочу закрыть вклад досрочно и получить наличными всю сумму в кассе.
4. Вуаля — и вот ему выдают всю сумму полностью, не потеряв при этом ни ЕДИНОЙ копейки. Т.к. по закону Банк не имеет право выдать меньше денег чем было изначально на вкладе.

Но по хорошему лучше сделать так: после того как вклад открыт, человек звонит по телефону в ВТБ24 и заказывает деньги в кассу (в определенный офис). У них может просто не быть денег в кассе и вообще-то всегда сумму надо заказывать по телефону. Заявки на сумму принимаются за полтора рабочих дня. Т.е. грубо говоря после открытия вклада он через 2 рабочих дня приходит в офис, просит закрыть вклад, и выдать сумму наличными. При этом сообщает, что сумму он заказывал и она в кассе лежит для него»

здесь, правда, речь идет о ВТБ 24, но сама схема должна сработать в любом банке.

Как безопасней оплатить покупку квартиры: расчет между покупателем и продавцом

При покупке недвижимости часто возникают вопросы о финансовой стороне сделки: «каким способом лучше провести расчет?», «в какой момент передавать деньги?», «расплатиться наличными или безналичным переводом?», «как максимально обезопасить себя от рисков?». Важно помнить, что перед сделкой договор купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре, то есть обязательно закрепить право собственности за покупателем.

Понятие аккредитива

Аккредитив для физических лиц (или юридических) представляет собой специализированный документ, который направляется другому лицу или учреждению с указанием данных о перечислении средств. Иными словами, аккредитив в Сбербанке – платежная обязанность по совершению транзакции.

Привлечение финансовой организации в качестве поручителя платежа используется при приобретении или реализации дорогостоящих вещей: недвижимости, автотранспорта, драгоценностей и пр. Для заключения мелких операций существуют услуги Гаранта или Безопасной сделки в том же Сбербанке или более мелких финансовых структурах.

Банковский аккредитив Сбербанк практически полностью лишает стороны возможности смошенничать или обмануть друг друга, в то же время обеспечивает соблюдение их прав и интересов. Процедура расчета с использованием аккредитива выглядит так:

  • Заключение соглашения между сторонами с четким указанием условий, сроков, суммы обязательств.
  • Покупатель перечисляет указанную сумму на специально открытый под проведение сделки счет.
  • После корректного исполнения обязательств обеими сторонами (оформления передачи прав собственности, перерегистрации транспортного средства, подписания акта приема работ и т.п.) банк переводит деньги на лицевой счет продавца (заказчика).

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами иdogovor-kupli-prodazhi влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.

Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.

Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2019 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.

1. Расчёт через банковскую ячейку

Расчёт покупателя с продавцом через банковскую ячейку – самый старый механизм безопасной оплаты покупки недвижимости. Им в Екатеринбурге пользуются около 15 лет.

В день подписания договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем.

В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Стандартно в раздел договора о доступе продавца к ячейке включается требование предъявить договор купли/продажи с отметкой Росреестра о переходе права. Также часто требуется дополнительно предъявить форму 40 (справку о составе семьи), из которой явствует, что прежние жильцы из квартиры выписались. Если для доступа к ячейке в соответствии с договором от продавца требуется выписка из ЕГРН, свидетельствующая о переходе права на объект, то это для продавца неудобно. По окончании регистрации такую выписку получает покупатель. Продавец её тоже может получить, но на это у него уйдёт несколько дней. То есть получение денег для него отложится на какое-то время.

При закладке денег в ячейку следует присутствовать обеим сторонам сделки – продавцу и покупателю. На их глазах деньги должны быть пересчитаны и упакованы в специальный пакет – секьюрпак, на котором ставят свою подпись обе стороны.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Банки предоставляют за плату помещение, в котором можно посчитать и упаковать деньги, а также оборудование для проверки купюр. Если в сделке участвует агентство недвижимости, то оно, скорее всего, предоставит помещение и оборудование бесплатно. Закладка денег в секьюрпак проводится в офисе агентства, после чего продавец и покупатель везут запечатанный пакет в банк. После помещения пакета в ячейку банк отдаёт ключ от неё покупателю. Ну а тот уже решает, когда передать ключ продавцу, чтобы тот, после завершения регистрации мог забрать свои деньги.

Кстати, пересчитать деньги и упаковать их можно сразу в банке. Если это происходит в помещении риэлторского агентства, то во временной промежуток, когда пакет перевозят из агентства в банк, может случиться что угодно: от автомобильной аварии до грабежа неизвестными.

Существуют два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит Часто риэлторы, проводящие сделку, настаивают на том, чтобы в договор аренды банковской ячейки было включено требование о присутствии обеих сторон при выемке денег. Это гарантирует участников сделки от недоразумений. С другой стороны, может случиться так, что покупатель, после подачи бумаг в Россреестр, уедет и продавец не сможет его найти, чтобы прийти вместе с ним в банк за своими деньгами. Тут приходится полагаться на порядочность покупателя.

Ранее портал Metrtv.ru рассказывал о новой схеме регистрации сделок с недвижимостью и о том, как она повлияла на популярность расчётов через банковскую ячейку.

Стоимость использования банковской ячейки для расчётов по сделкам с жильём в Екатеринбурге

Аренда ячейки – от 54 руб./сутки + 1400 руб. за контроль доступа к ячейке. Предоставление техники для пересчёта и проверки купюр бесплатно.

Аренда ячейки – 7000 руб. Пересчёт купюр – 0,2% но не менее 500 руб.

Аренда ячейки – 2000 руб. Пересчёт и проверка купюр – 0,1% но не менее 200 руб.

Аренда ячейки – 700 руб. за неделю,1000 руб.за 2 недели. Пересчёт и проверка банкнот – 200 руб. за пачку (100 листов).

2. Аккредитив – виртуальная ячейка

Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки.

По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности.

Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю.

От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит юрист Российской гильдии риэлторов Расчёт по сделкам с жильём через аккредитив в Екатеринбурге применяется только в последние годы. Этот механизм в определённом смысле надёжнее банковской ячейки. При использовании аккредитива нет риска того, что продавец получит вместо оговоренных денег меньшую сумму или пачку нарезанной бумаги, что теоретически может случиться при использовании ячейки. С другой стороны, возможна следующая ситуация: у банка отобрали лицензию в период регистрации права на объект (пока деньги находятся на аккредитиве). В этом случае покупателю придётся долго ждать, пока он получит свои деньги. Поэтому аккредитив следует открывать только в надёжных банках.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация – продажа квартиры встроена в цепочку сделок.

Если покупатели, участвующие в цепочке, положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастётся.

Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при регистрации перехода прав собственности на объекты, автоматически происходит расчет между всеми участниками.

Стоимость использования аккредитива при совершении сделки с квартирой в Сбербанке и ВТБ составляет 0,2% от суммы, при этом оговорены минимально и максимально возможные размеры оплаты за аккредитив. В Сбербанке это 2 тыс. руб., в Райффайзенбанка – 500 руб., в ВТБ – от 600 руб.

3. Электронная регистрация

Механизм электронной регистрации появился в начале 2017 года. Первым его предложил Сбербанк, и изначально электронной регистрацией можно было воспользоваться только при покупке квартир в новостройках. Сегодня по такой схеме регистрируется и купля/продажа вторичного жилья.

Электронная регистрация позволяет оформить сделку, не посещая офис Росреестра или МФЦ. Документы по сделке отправляются в электронном виде из офиса банка или фирмы-застройщика (имеющей соглашение со Сбербанком).

После того, как Росреестр зарегистрировал переход права собственности, покупатель на свою электронную почту получает договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость» При проведении электронной регистрации сделки, банк включает услугу «Система безопасных расчётов» – СБР. Специально для проведения сделки открывается транзитный счёт, деньги с которого, после получения информации из Росреестра о завершении регистрации сделки, перечисляются на личный счёт продавца. Электронная регистрация удобна, например, когда продавец объекта находится в другом городе. Впрочем, у неё есть и одна не очень удобная особенность – у покупателя не остаётся на руках договора в бумажном виде с синей печатью. Некоторые граждане опасаются, что в случае конфликтной ситуации они не смогут доказать, что правовую силу имеет именно тот документ, который есть у них на руках. Впрочем, посмотрим, какова будет судебная практика.

Стоимость электронной регистрации в Сбербанке 5 тыс. руб., плюс Система безопасных расчётов – ещё 2 тыс. руб. Помимо Сбербанка в Екатеринбурге в скором времени намерены запустить систему электронной регистрации банки: ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолютбанк.

4. Депозит нотариуса: удостоверение сделки и расчёт в одном флаконе

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации – покупателю) служит не банк, а нотариус.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит нотариус, кандидат юридических наук Депозит нотариуса может использоваться не только при проведении нотариально удостоверяемых сделок, но и в том случае если договор купли/продажи составлен в простой письменной форме, условия расчетов через депозит нотариуса в этом случае включаются в текст договора.

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта.

Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр.

После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит нотариус, кандидат юридических наук Нотариус может заказать выписку из ЕГРН и проверить факт проведенной регистрации самостоятельно, однако в этом обычно нет необходимости, поскольку такая выписка к моменту расчетов уже есть на руках у покупателя (она выдается Росреестром по факту регистрации).

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ).

Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности).

В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ – 5,1 тыс. руб.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит юрист Российской гильдии риэлторов В июне 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки с жильём, находящимся в долевой собственности должны удостоверяться нотариально. Соответственно, в последнее время нотариальных сделок стало больше. Популярность расчётов через депозит нотариуса пока остаётся достаточно низкой. Да и сами нотариусы не спешат обзаводиться депозитами. Сравнительно недавно я исследовала этот рынок, обзванивала екатеринбургских нотариусов, нашла только шестерых, кто имеет свои депозиты.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

  • Плюсы: самый простой механизм, у банков отработана схема работы с клиентами – минимальный риск накладок.
  • Минусы: есть риск обсчёта при помещении денег в ячейку, для закладки и выемки денег в некоторых случаях необходим личный визит обеих сторон.
  • Стоимость: от 700 руб.
  1. Плюсы: нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе, можно провести в один момент серию расчётов по цепочке сделок, продавцу необязательно приходить за деньгами лично.
  2. Минусы: в документах указана полная сумма сделки (иногда участники сделки этого не хотят), у банка могут отозвать лицензию, когда деньги продавца находятся на аккредитиве, продавец не может взять деньги сразу после регистрации сделки – потребуется время на перевод суммы на его счёт.
  3. Стоимость: 500-9000 руб.
  • Плюсы: не требуется посещение офиса МФЦ, нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе.
  • Минусы: дополнительные расходы, возможны сложности при попытке занизить цену объекта, пока услуга предоставляется в офисах одного банка и в офисах его партнёров-застройщиков
  • Стоимость: 7000 руб.

Плюсы: самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована), минимальный срок проведения сделки.

Минусы: если сделка не заверяется нотариально, то стоимость проведения расчёта высока.

Стоимость: 2,5 тыс. руб. + услуги по удостоверению сделки.

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Мы советуем покупателям передавать деньги за квартиру через ячейку или аккредитив, если приобретается объект, который находится в залоге, если есть информация о возможных спорах в отношении объекта.

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью. В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.

Ранее по теме:

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

Источники

  1. Единые правила охраны труда на водолазных работах. - М.: Транспорт, 1996. - 224 c.
  2. Методы оценки соответствия № 10 2009; Стандарты и качество - М., 2009. - 341 c.
  3. Комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации части первой, части второй (постатейный) с практическими разъяснениями и постатейными материалами; Книжный мир - М., 2014. - 630 c.
  4. Жилищный кодекс Российской Федерации с комментариями. Текст с изменениями и дополнениями на 15 июня 2012 года; Наука - Москва, 2012. - 866 c.
  5. Право и экономика №02/2012; Юстицинформ - М., 2012. - 351 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
УК ПОМОЩЬ 2021