Покупка жилья несовершеннолетним лицом

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Покупка жилья несовершеннолетним лицом" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Особенности передачи права собственности

Согласно положениям действующего законодательства, возраст субъекта не является основанием для отказа в регистрации жилья, а потому ребенок, точно так же, как и взрослый имеет право оформить жилье на себя.

Оформление недвижимости на несовершеннолетних может быть реализовано следующими видами правовых документов.

  1. Дарственная.
  2. Завещание
  3. Приватизация муниципального жилья.
  4. Покупка недвижимости.

Несмотря на то, что вступить в право на жилье ребенок может в любом возрасте, распоряжаться недвижимостью самостоятельно он сможет только после того, как ему исполнится 18 лет.

До этого момента все вопросы, связанные с продажей, дарением недвижимости и любым другим видом передачи права собственности регулируют законные представители ребенка. Это могут быть родители, опекуны, сотрудники ООП.

Независимо от того, исполнилось ли ребенку 14 лет или нет, до достижения совершеннолетия любые операции должны быть одобрены органами опеки. Если же родители не согласуют продажу или покупку недвижимости с представителями данной госструктуры, то сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной.

Можно ли купить недвижимость для человека, не достигшего 18 лет?

В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет. Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ.

Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).

Проблема в том, что квартиру нужно не только купить, но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года.

Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.

О том, что нужно знать при покупке можно ознакомиться здесь.

Когда ребенок сможет сам распоряжаться квартирой?

До 18 лет, пока не наступит полная дееспособность, распоряжаться квартирой, с юридической точки зрения (продавать, дарить, менять, официально сдавать в аренду), собственник сможет только с согласия своих официальных представителей.

В режиме ограниченной дееспособности с 14 до 18 лет ребенок уже должен сам подписывать документы, которые связаны с квартирой, но опять-таки — только в присутствии своих родителей или попечителей.

Если ребенок получит полную дееспособность раньше, с 16 лет, то и проводить какие-то юридические операции со своей квартирой он может уже самостоятельно.

Дееспособность ребенок может получить с 16 лет, если официально вступит в брак, устроится на работу или будет вести предпринимательскую деятельность.

В каких случаях можно осуществить продажу

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

  • продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
  • реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

  • Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
  • Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
  • Возраст лица;
  • Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

  1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
  2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
  3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
  4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя. Такое соглашение будет признано недействительным. Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

  • разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
  • список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
  • если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
  • обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Малолетний ребенок

Что нужно знать сторонам перед заключением договора

Подготовительный этап совершения сделки несет высокую значимость для сторон. Он необходим для выявления рисков и поиска актуальной законодательной базы договора. С особенностями и ключевыми моментами процесса можно ознакомиться ниже.

В основном трудности с заключением договора купли-продажи могут возникнуть при отчуждении имущества ребенка, так как необходимым условием для совершения подобной сделки является получение разрешения от органа опеки и попечительства.

С несовершеннолетним покупателем процедура обычно протекает без проволочек. Главное, чтобы приобретенная недвижимость после подписания договора была зарегистрирована на ребенка. Перепродать или распорядиться квартирой юного собственника каким-либо другим образом без одобрения органов опеки и попечительства уже не получится.

Помимо этого существуют и другие детали, о которых сторонам важно знать до подписания договора.

Преимущественное право выкупа

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, сделки с общим имуществом в долях не должны заключаться без ведома остальных совладельцев, обладающих преимущественным правом выкупа выставленной на продажу части собственности.

На практике это означает следующее:

  1. Продавец доли назначает цену и устанавливает условия заключения договора.
  2. Предложения о выкупе части квартиры рассылаются всем сособственникам.
  3. В течение ближайшего месяца продавец ждет, когда кто-нибудь из владельцев общей жилплощади изъявит желание выкупить долю и выйдет на совершение сделки.
  4. По прошествии 30 календарных дней, в случае отказа от преимущественного права выкупа либо несогласии сособственников с выдвинутыми условиями с продавца снимаются ограничения в выборе покупателя.

Вместо несовершеннолетнего продавца направлять уведомления о продаже обязан его законный представитель.

Возникновение права собственности у несовершеннолетних

Для осуществления сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником необходимо выяснить, действительно ли он обладает правом на жилплощадь, и было ли законно основание для получения им квартиры.

Имущественное право на недвижимость появляется у несовершеннолетних по следующим основаниям:

  1. Вступление в наследство — правомерно только в определенных случаях (принадлежности ребенка к приоритетной очереди преемников, при упоминании его ныне покойным в завещании или при нахождении несовершеннолетнего на иждивении у умершего собственника квартиры). Подтверждается свидетельством о праве на наследство, выданным нотариусом.
  2. Принятие по договору дарения — возможно, когда собственник недвижимости составил дарственную (или обещание дарения) на имя ребенка и документ впоследствии был подписан представителем одаряемого, а затем удостоверен нотариусом. Достоверным свидетельством акта безвозмездной передачи собственности является договор дарения и выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  3. Приватизация — право на долю или всю жилплощадь приобретает несовершеннолетний, зарегистрированный по месту жительства в квартире на момент ее приватизации. После оформления недвижимости в собственность он получает долю наравне с остальными жильцами либо больше, в силу соглашения между ними. Для установления права собственности на долю или все квадратные метры жилплощади будет достаточно выписки из ЕГРН (выдает Росреестр).
  4. Возмездное приобретение по договору купли-продажи — сделка должна быть проведена с соблюдением установленного порядка, в противном случае ее юридическую значимость могут оспорить заинтересованные в этом лица, а право собственности покупателя, соответственно, будет недействительно. Во избежание недоразумений покупателю следует внимательно изучить справку из ЕГРН (о переходе права собственности на имя ребенка) и заключенный с прежним владельцем договор купли-продажи квартиры.
  5. Приобретение родителями жилья с использованием материнского капитала — по закону все члены семьи (супруг, дети) имеют право на долю жилплощади, купленной на средства материнского капитала. Подробнее: Выделение доли детям при использовании материнского капитала Полученное таким образом жилье может быть продано при наличии соответствующего разрешения. Но покупателю следует убедиться в отсутствии обременений, задолженностей по ипотечному кредиту и возражений со стороны остальных претендентов на квартиру.

При возникновении любых подозрений в отношении прозрачности и правомерности сделки рекомендуется не спешить с подписанием договора, а более подробно изучить основания для возникновения права собственности продавца.

Если вторая сторона — недееспособное лицо

Ситуация усложняется, если другой стороной сделки будет выступать недееспособное лицо. В таком случае ответственность за последствия юридически значимого действия (купли-продажи) переносится на их законных представителей — родителя и/или опекуна/попечителя.

К совершению сделок с недееспособным гражданином применяется порядок, аналогичный сделкам с несовершеннолетними: также требуется обоснование необходимости отчуждения имущества и разрешение органа опеки и попечительства (если недееспособное лицо выступает в качестве продавца).

Когда представитель не нужен

Представитель при заключении договора купли-продажи несовершеннолетним лицом необходим не всегда, а только при участии лиц младше 14 лет.

Существует также категория полностью дееспособных детей — эмансипированных. Они избавлены от ограничений в совершении юридически значимых действий и отвечают за их последствия самостоятельно. Иными словами: могут самостоятельно и без последующего одобрения заключать сделки купли-продажи.

Эмансипированными могут стать дети в возрасте от 16 до 18 лет, признанные судом или органами опеки и попечительства (по просьбе родителей) способными к самостоятельному распоряжению личными имущественными активами. При этом должно быть соблюдено условие, обязательное для объявления ребенка эмансипированным — его официальное трудоустройство либо осуществление предпринимательской деятельности.

Регистрация в квартире несовершеннолетних

Как правило, никакой проблемы в этом нет, поскольку, в соответствии со ст. 292 ГК РФ, вместе с прекращением права собственности прежнего владельца (продавца) утрачивают право проживания в квартире и зарегистрированные им лица, в том числе и несовершеннолетние дети.

Сложности могут возникнуть в следующих случаях:

  • Нет другой жилплощади, где можно было бы зарегистрировать постоянное место жительства ребенка — в такой ситуации на продажу и снятие с регистрации требуется разрешение органов опеки и попечительства.
  • Ребенок обладает исключительным правом проживания в данной квартире (в течение определенного срока или пожизненно), полученным, например, в качестве завещательного отказа. Аналогичным правом может быть наделен любой гражданин, в том числе и совершеннолетний, и выселить либо снять с регистрации такого жильца без его согласия невозможно.

Для снятия с регистрации членов семьи бывшего собственника ему достаточно посетить с ними ближайшее отделение органа миграционного учета и написать соответствующее заявление. В случае категоричного отказа или игнорирования данного порядка «выселить» их принудительно новый владелец вправе через суд.

Если квартира куплена на материнский капитал

Причина этому — обязательство о выделении долей жилплощади детям и супругу, которое отец или мать дают при получении средств на покупку дома. Исполнение обязательства при этом не имеет ограничений по срокам, поэтому в некоторых случаях требовать свою часть квартиры правообладатели могут и после ее продажи.

Затронут ли последствия нереализованного обязательства покупателя, добросовестно приобретшего квартиру, заранее неизвестно. Все зависит от того, насколько аргументированно потенциальный собственник доли изложит свои требования в суде, и что запросит — денежную компенсацию или часть жилплощади в натуре.

Судьи при разрешении таких споров руководствуются принципом разумности, не включая в них нового собственника проблемного жилья, обязуя недобросовестного покупателя выделить правообладателю доли часть средств от продажи общей жилплощади.

Но при определенных обстоятельствах последствия могут стать крайне неприятными для всех фигурантов дела. Например, если в результате незаконной сделки ущемленный сособственник остается без жилья и настаивает на предоставлении ему части квартиры для проживания.

Предупредить же потенциально неудачную сделку заранее весьма затруднительно, так как продавец легко может скрыть происхождение средств, на которые им было приобретено жилье, так же, как и наличие невыполненного обязательства перед родственниками.

Недействительность сделки

Купленная и уже оформленная новым собственником недвижимость может запросто вернуться к своему прежнему владельцу, если будут выявлены серьезные нарушения закона при заключении сделки.

Аннулирование договора купли-продажи и его правовых последствий происходит в следующих случаях:

  1. Подписание документа неправомочными лицами (несовершеннолетним, недееспособным лицом, гражданином, не являющимся его законным представителем или другим, уполномоченным на заключение сделки лицом).
  2. Отсутствие разрешения от родителя или попечителя продавца/покупателя возрастом от 14 до 18 лет или старше, но имеющего ограничения гражданской дееспособности.
  3. Отсутствие необходимого в данном случае разрешения от органов опеки и попечительства и нотариального удостоверения договора.
  4. Применение физического и/или морального давления на любого участника сделки, включая нотариуса, с целью принуждения их к подписанию договора.
  5. Нахождение участников сделки в измененном состоянии сознания, т. е. не осознающих происходящее (например, алкогольное, наркотическое опьянение, действие сильнодействующих психотропных препаратов, состояние аффекта и т. п.).
  6. Неисполнение предписаний органа опеки и попечительства. Происходит, когда законный представитель ребенка взял на себя обязательство по приобретению несовершеннолетнему нового жилья взамен продаваемого, а после заключения договора о своем обязательстве забыл. В таком случае орган опеки и попечительства вправе отменить законную силу сделки, поскольку при выдаче разрешения ориентировался именно на данное представителем обещание.

Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

Продажа недвижимости несовершеннолетним собственником

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги — разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего — может выглядеть так:
— заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих);
— паспорта родителей (законных представителей);
— свидетельство о рождении ребенка;
— согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;
— согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
— копия паспортов всех собственников жилого помещения;
— свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
— акт передачи квартиры — в случае приватизации;
— выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
— поэтажный план и экспликация на квартиру;
— отчет о рыночной стоимости имущества;
— единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
— аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;
— банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Кроме взрослых, сделки с недвижимостью могут заключать лица, не достигшие совершеннолетия.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов особенности купли-продажи и аренды жилья, когда в сделках участвуют несовершеннолетние.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Если несовершеннолетние дети прописаны в продаваемой квартире или являются ее совладельцами/собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи. Однако возможность продать жилье все равно остается, нужно лишь учитывать особенности и готовиться к сделке более тщательно. Рассмотрим варианты с продажей жилья в том случае, когда ребенок прописан в квартире и в том, когда он является собственником такой недвижимости.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

  • однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
  • владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.

Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

  1. Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
  2. Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
  3. Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Самостоятельная продажа квартиры собственником

Необходимость в продаже квартиры появляется по разным причинам: кто-то хочет поменять место жительство, продать полученное в наследство имущество, построить свой частный дом и т. д. При этом люди склоняются к самостоятельной продаже квартиры без посредников из-за нескольких факторов:

  • в этом случае под контролем продавца будет как сам поиск покупателя, так и процесс сделки;
  • это позволит существенно сэкономить на услугах агентства недвижимости (по сути, придется оплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре);
  • проанализировав рынок недвижимости по своему городу (району), возможно указать цену на квартиру, приемлемую для продавца, а не навязанную третьими лицами.

Однако при этом продавцу будет необходимо самому получить необходимые сведения из законодательства по купле-продаже недвижимости, самостоятельно собрать информацию о необходимом перечне документов, привести документацию на квартиру в порядок, понять ход проведения сделки и т.п.

Важно также понимать, что для самостоятельной продажи квартиры может потребоваться много времени, так что стоит заранее запастись терпением.

Продажа квартиры без посредников

Процесс самостоятельной продажи квартиры условно можно разделить на несколько этапов:

  1. Подготовка документов на квартиру.
  2. Оценка стоимости продаваемого жилья.
  3. Размещение объявлении о продаже и поиск покупателя.
  4. Юридическое оформление сделки.

Чтобы не возникло трудностей в процессе оформления и была соблюдена юридическая чистота сделки, продавцу следует предварительно проверить наличие всех необходимых документов для продажи:

  • правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • оригиналы паспортов всех собственников — необходимо удостовериться в их действительности (например, если паспорт не менялся при смене фамилии, при порче документа т.п.) и актуальных сроках действия;
  • дополнительно:
    • технический и кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • выписка из домовой книги или поквартирной карточки о наличии зарегистрированных в квартире;
    • выписка из ЕГРП.

Оценить рыночную стоимость квартиры самому несложно (можно просмотреть объявления о продаже квартир в вашем городе и поставить приблизительную). Разместить объявления о продаже также можно самостоятельно — в газетах, на сайтах продажи недвижимости и т.п. Когда уже найден покупатель, можно приступать к заключению сделки.

Как это сделать правильно?

  1. Составьте с покупателем предварительный договор купли-продажи либо подпишите соглашение о задатке (это придаст уверенности, что покупатель не передумает).
  2. Составляя сам договор купли-продажи, акцентируйте внимание на правильности его обязательных элементов:
    • цена квартиры;
    • адрес, техническое описание квартиры;
    • срок и способ передачи денег;
    • срок подписания акта приема-передачи квартиры.
  3. Расчет за квартиру может производиться как в наличной форме (в том числе с использованием банковской ячейки), так и безналично. Стоит также обговорить, когда будут переданы деньги продавцу:
    • непосредственно в момент заключения сделки;
    • при подписании акта приема-передачи проданной квартиры.
  4. Квартира передается новому собственнику после государственной регистрации договора купли-продажи.

Как продать квартиру через риэлтора

Для экономии своего времени и более быстрой продажи квартиры можно обратиться в агентство недвижимости. Свой выбор лучше остановить на агентстве, известном своим добросовестным отношением к выполнению услуг, внушающим доверие и имеющим большую базу покупателей.

Выполняя свои задачи, риэлтор:

  • поможет в определении оптимальной стоимости;
  • укажет на недостатки квартиры, которые лучше устранить перед показом покупателю;
  • выстроит схему продажи;
  • займется поиском оптимального покупателя и проведет предварительные переговоры;
  • соберет документы на продажу (при условии оформления на него доверенности по сбору документов);
  • презентует квартиру наилучшим образом, умело проведет торги;
  • поможет оформить сделку.

Риэлтор оказывает услуги:

  • без договора (посодействует в рекламе, примет звонки от покупателей);
  • по возмездному договору (оценка стоимости квартиры, ее показы покупателям, рекламирование объявления о продаже, полное юридическое сопровождение сделки);
  • по эксклюзивному договору (максимальный перечень оказания услуг агентством).

Оплата услуг риэлтора, как правило, производится после продажи квартиры.

Несовершеннолетние

Детей нельзя снять с регистрации, если у них нет другого жилья, куда его можно было прописать. К тому же единолично несовершеннолетнее лицо не может быть выписано, только с кем-то из родителей или опекунов. Нужно их согласие на выписку из квартиры.

В случае проживания несовершеннолетним лицом в другом месте, его могут выписать из квартиры, где он зарегистрирован. Однако, даже в таких случаях, суд производит выписку не всегда. Если ребенка выписывают из квартиры, то его новое жилье не должно уступать по квадратным метрам и качеству жизни в предыдущей квартире.

Источники

  1. Александр Владимирович Бриллиантов Освобождение от уголовной ответственности с учетом общей судебной практики; Проспект - М., 1979. - 818 c.
  2. Практический бухгалтерский учёт. Официальные материалы и комментарии (720 часов) №10/2015; Наука - Москва, 2015. - 666 c.
  3. Шестак В. А. Предупреждение преступлений в сфере предпринимательства; Синергия - М., 2007. - 927 c.
  4. Потапова А. А. Наследственное право. Шпаргалка. Учебное пособие; Проспект - М., 1984. - 351 c.
  5. Чернов Юрий Психологический анализ почерка. Системный подход и компьютерная реализация в психологии, криминологии и судебной экспертизе; Теревинф - М., 2011. - 181 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
УК ПОМОЩЬ 2021