Продажа квартир через ячейку в банке

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Продажа квартир через ячейку в банке" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Расчеты по сделке купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Около 90% расчетов по сделкам купли продажи квартир на вторичном рынке происходят с использованием банковских ячеек. В данной статье мы опишем процедуру таких сделок, расскажем на что надо обращать внимание при заключении договора аренды банковской ячейки, опишем сопутствующие риски для каждой из сторон и действия покупателя и продавца, позволяющие минимизировать эти риски. В качестве примера мы будем обращаться к договору аренды банковской ячейки ПАО «Сбербанк РФ».

Банковская ячейка – что это и для чего нужна 

Банковская ячейка – металлический индивидуальный сейф, находится в специальном защищенном хранилище банка (депозитарии). Сейф служит для хранения ценных вещей, документов, носителей информации. Банковскую ячейку можно использовать для расчета при сделках с недвижимостью. Статьей 922 ГК РФ предусмотрены два варианта хранения: 

  1. ответственное – клиент передает имущество на хранение и служащие знают, что будет лежать в ячейке (договор хранения); 
  2. обычное – банк сдает ячейку в аренду и о содержимом ячейки знает только клиент (договор аренды). 

Вариант аренды ячейки используют при расчетах покупателя с продавцом. У сейфа два замка. Один ключ получает арендатор, другой остается у арендодателя.

Участники сделки купли-продажи самостоятельно определяют круг лиц, имеющих доступ к сейфу и условия открытия сейфа.

Преимущества

При продаже квартиры от покупателю продавцу передается значительная сумма денег, она может начисляться не одним миллионом.

Обе стороны сделки всегда волнуются, чтобы операция прошла спокойно, безопасно, чтобы не столкнуться с аферистами и не стать жертвой мошенников. Для безопасности сделки покупатель и продавец привлекают к ней юристов и риэлторов.

Но иногда и эти меры кажутся недостаточными. И поэтому все чаще при покупке и продаже недвижимости используется банковская ячейка, в которой хранятся деньги за квартиру, предназначенные продавцу.

ВАЖНО! Аренда ячейки проводится уже тогда, когда сделка подходит к этапу подписания договора и передачи денег.

Чтобы правильно использовать банковскую ячейку, следует знать и правильный порядок оформления купли-продажи. Продажа квартиры через агентство или без него выполняется по общей схеме (могут быть только некоторые дополнения и нюансы). Общая схема продажи:

  • Сначала продавец подготавливает жилье к осмотру покупателями и выставляет его на продажу. Проводится реклама недвижимости, объявление может выставляться на специальных сайтах, сопровождаться фотографиями.
  • После осмотров определяется покупатель. Уже с ним обговариваются нюансы продажи, сроки, точная сумма. Заключается сначала предварительный договор, дается залог.
  • Если сделка осуществляется с помощью риэлтора, он помогает продавцу и покупателю подготовить документы, проверяет их. Но стороны могут действовать и самостоятельно, не оплачивая услуги риэлтерской компании.
  • Сторонами подписывается договор, на основании которого жилье от одного собственника переходит к другому.
  • И наступает теперь этап проведения расчетов, выполняется регистрация недвижимости за новым собственником. Для регистрации нужно подать документы в Единый Реестр недвижимости.

Что такое банковская ячейка при покупке жилья

Ключевой раздел стандартного ДКП – порядок расчетов. Если стороны решили применять наличные деньги, следует пользоваться сейфовой ячейкой.

Доступ к временному хранилищу продавцу открывается после выполнения обязательств передачи прав собственности на квартиру покупателю.

Основные правила работы с депозитарием изложены в ГК РФ. Отмечена необходимость договорного оформления отношений с банком. Определена возможность:

«помещения ценностей в сейф и изъятия их… вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка» (ст. 922 ГК).

Стандартная последовательность действий:

  • чтобы воспользоваться ячейкой покупатель заключает договор аренды на необходимый срок;
  • помещает сумму по ДКП в банковское хранилище для полного расчета;
  • стороны подают документы для регистрации прав нового собственника в базе данных ЕГРН;
  • ДКП с отметкой о регистрации в «Росреестре» продавец предъявляет сотруднику банка;
  • после проверки соответствия предоставленных подтверждений договору аренды ячейки – забирает деньги.

Другие способы оплаты:

  • через депозит, который обеспечивает нотариальная контора;
  • с помощью условного банковского счета (аккредитива).

Последний вариант пригоден исключительно для расчета в безналичной форме.

Риски продавца и покупателя

Стандартный порядок передачи денег через депозитарий подразумевает ограниченную проверку. Сотрудник банка:

  • идентифицирует человека по гражданскому паспорту;
  • убеждается в наличии отметки «Росреестра» на ДКП.

Передача прав собственности и выписка не уточняется с применением специальных запросов в ЕГРН, другие профильные организации. В этой технологии проверки сохраняется возможность аферы с подделкой документов.

Следующий недостаток – отсутствие описи вложенных ценностей. При возникновении спорных вопросов банк не способен выполнять функции свидетеля, подтверждающего количество переданных денег. Чтобы предотвратить споры, расписку о выполнении расчета берут непосредственно после регистрации ДКП. Одновременно передают ключ от сейфа продавцу.

Махинации с участием работников банка исключить нельзя. В подобных ситуациях финансовые учреждения предпочитают решать спорные вопросы без огласки. При банкротстве финансовой организации вряд ли стоит рассчитывать на возврат пропавших из хранилища денег.

Для предотвращения ограбления принимают необходимые меры безопасности при транспортировке наличных.

Другие риски сторон приведены ниже:

Для продавца:

  • ошибочный пересчет, получение фальшивых купюр;
  • изъятие покупателем денег из сейфа;
  • изменение условий получения денег.

Для покупателя:

  • отказ подтверждать оплату распиской;
  • мошеннические действия работников банка.

 

Преимущества использования депозитария

Как отмечено выше, отдельные минусы можно компенсировать внимательной подготовкой договоров и правильным алгоритмом действий в процессе оформления сделки.

Преимущества расчетов с применением сейфа:

  • денежные операции выполняются в охраняемом помещении с видео фиксацией;
  • в случае ареста (банкротства) организации наличные средства возвращают частным собственникам;
  • передать деньги можно без личного присутствия покупателя;
  • продавец забирает купюры в удобное время;
  • исключается ограбление безналичным перечислением на личный счет с последующим получением наличных денег в кассе;
  • с помощью стандартных банковских услуг проверяется количество и подлинность банкнот;
  • аренда типового депозитарного бокса стоит недорого, допустимо продление.

Отдельно надо отметить возможность детальной коррекции механизма оплаты. В дополнительном соглашении создают пункты, учитывающие особые требования каждой стороны.

Что такое банковская ячейка при продаже квартиры?

Расчет через банковскую ячейку или эксперт-сейфинг – самый безопасный метод расчета при купле-продаже жилья. При этом обе стороны будут уверены в сохранности денежной суммы, продавец гарантированно получит сумму после передачи прав на квартиру, а если этого не произойдет, покупатель сможет забрать средства.

Аккредитив

По сути, это безналичный расчет между сторонами сделки. Покупатель открывает специальный счет в банке и переводит туда согласованную с продавцом денежную сумму. Когда сделка зарегистрирована, продавец приносит в банк договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра, после чего банк переводит денежные средства с а на его счет.

Возможные риски

Этот способ передачи денег, по словам экспертов, наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.

Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, также в этом варианте не обязательно пользоваться наличными, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств на , размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец. А в-третьих, в варианте а защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

При этом при заключении сделок купли-продажи вторичной недвижимости довольно редко применяются безналичные расчеты, говорят эксперты: многие граждане вообще не знакомы с ними, поэтому боятся использовать на практике. Как правило, такие люди скептически относятся к банкам в принципе, считая, что они могут «лопнуть», и санкции могут коснуться даже ведущие финансовые организации. Брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин говорит, что по этой причине на сегодняшний день используется в основном в крупных банках с государственным участием (ВТБ, Сбербанк).

По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, если банк обанкротится, люди потеряют средства, которые лежат на счету в нем, при этом содержимое банковских ячеек считается собственностью арендаторов. Кроме того, многие клиенты предпочитают хранить деньги в валюте, и они не станут прибегать к безналичному расчету из-за возможных колебаний курсов валют, вследствие которых изменится стоимость объекта недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку 2018 г. скачать.

ДОГОВОР купли-продажи квартиры

с использованием банковской ячейки

Мы, гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________

гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС ______________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________,

именуемые в дальнейшем ‘ПРОДАВЦЫ’, с одной стороны, и

гр. гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС_________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________именуемая в дальнейшем ‘ПОКУПАТЕЛЬ’, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем « Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавцы продают, принадлежащую им на праве общей долевой собственности, а Покупатель покупает в собственность по настоящему Договору квартиру, расположенную по адресу: Московская область_________________

2. Указанная Квартира состоит из 1 ( одной) жилой комнаты, расположена на этаже __ (____ ), имеет общую площадь помещения ___ (_____________ ) м² , жилую площадь ________ (____________________ ) м²

3. Указанная Квартира принадлежит Продавцам по праву общей долевой собственности:

½ доля в праве– ФИО на основании Договора №_________ о долевом участии в строительстве жилого дома от ______________., Акта приема-передачи квартиры от __________________г. по Договору №______________ о долевом участии в строительстве жилого дома от _______________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк ________________ ( повторное, взамен свидетельства: серия ______________, дата выдачи _____________), выданным _________________ года Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ года сделана запись регистрации №______________________,

½ доля в праве– ФИО на основании Договора №_________ о долевом участии в строительстве жилого дома от ______________., Акта приема-передачи квартиры от __________________г. по Договору №______________ о долевом участии в строительстве жилого дома от _______________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк ________________ ( повторное, взамен свидетельства: серия ______________, дата выдачи _____________), выданным _________________ года Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ года сделана запись регистрации №______________________,

4. Стороны пришли к соглашению, что указанная Квартира продается за ________________ (______________________________________ ) рублей 00 коп.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

5. Покупатель обязуется передать Продавцам в соответствии с причитающимися им долями за указанную квартиру денежную сумму в размере ____________ (__________________ ) рублей 00 коп.

Указанная Квартира приобретается Покупателем у Продавцов за счет личных средств в размере ________________ (___________________________ ) рублей 00 коп.

Расчёты будут производиться через депозитарную ячейку ( хранилище банка).

Окончательный взаиморасчет Стороны обязуются произвести в полном объеме в срок не более 2 ( двух) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

6. На момент подписания настоящего Договора в вышеуказанной квартире на регистрационном учете никто не состоит.

7. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру в соответствии со ст.551 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области.

8. Продавцы гарантируют, что до заключения настоящего Договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением или арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, скрытых дефектов не имеет.

9. Покупатель после перехода права собственности на квартиру осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

10. Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавцов на указанную квартиру не возникает.

11. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного Договора, а также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

12. В соответствии со статьями 223 ( Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 131 ( Государственная регистрация недвижимости) и 551 ( Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость) Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на вышеуказанную квартиру переходит от Продавцов к Покупателю после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности. При этом Покупатель становится собственником квартиры и принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

13. В соответствии со статьей 556 ( Передача недвижимости) Гражданского Кодекса РФ Стороны при передаче квартиры в обязательном порядке составляют и подписывают передаточный Aкт. Продавцы обязуются освободить квартиру от личного имущества и передать ее Покупателю по передаточному Акту не позднее 14 ( четырнадцати) календарных дней с даты регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области, свободную от прав и претензий третьих лиц, не обремененную задолженностями по налогам, оплате жилья, коммунальных услуг, капитального ремонта, а также электроэнергии, водоснабжения, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру в установленные сроки. Все вышеперечисленные расходы на содержание указанной квартиры до момента фактического освобождения возлагаются на Продавцов. В случае возникновения задолженностей по налогам, оплате жилья, коммунальных услуг, капитального ремонта, а также электроэнергии, водоснабжения до момента регистрации Продавцы обязуются оплатить задолженность. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества до подписания сторонами передаточного Акта несут Продавцы. В соответствии со ст. 558 п.1 ГК РФ, лиц, сохраняющих право пользования вышеуказанной квартирой после перехода права собственности к Покупателю по настоящему договору, нет.

14. Продавцы передают Покупателю квартиру укомплектованную исправным санитарно-техническим оборудованием, электро-, и иным оборудованием, а также мебелью и бытовой техникой, в соответствии с заключенным ранее между Сторонами Соглашением об авансе.

15. Покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанной Квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра на месте перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили бы Продавцы.

16. Руководствуясь ст. 421 ( Свобода договора), 461 ( Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского Кодекса РФ, Стороны договорились, что в случае признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным или расторжения договора купли-продажи квартиры по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также предъявления прав третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи и перехода права к Покупателю, и изъятия квартиры у Покупателя по этим основаниям Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Московской области, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.

17. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст. 131 ( Государственная регистрация недвижимости), 158 ( Форма сделок), 160-162 ( Письменная форма сделки; Сделки, совершаемые в простой письменной форме; Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 ( Государственная регистрация сделок), 167 ( Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 ( Содержание права собственности), 210 ( Бремя содержания имущества), 218 ( Основания приобретения права собственности), 223 ( Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 246 ( Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности), 288-290 ( Собственность на жилое помещение; Квартира как объект права собственности; Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 ( Права членов семьи собственников жилого помещениях), 421 ( Свобода договора), 433 ( Момент заключения договора), 460 ( Обязанность продавца передать товар, свободный от прав третьих лиц), 461 ( Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549-551 ( Договор продажи недвижимости; Форма Договора продажи недвижимости; Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556-558 ( Передача недвижимости; Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества; Особенности продажи жилых помещений) Гражданского Кодекса РФ, статьи 10 ( Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 ( Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением), 37 ( Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), 38 ( Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) Жилищного Кодекса РФ, главы 7 ( Законный режим имущества супругов), ст. 35, 36 Семейного Кодекса РФ Сторонам известны, понятны и соблюдены.

18. С момента подписания настоящего Договора Продавцы обязуются не продавать, не уступать, не передавать в залог и иным образом не распоряжаться квартирой, по запросу регистрирующего сделку государственного органа своевременно предоставить запрашиваемые дополнительные документы, требуемые для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.

19. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

20. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством РФ порядке.

21. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель.

22. Настоящий Договор составлен и подписан в четырёх экземплярах, по одному экземпляру для каждого участника сделки, один экземпляр — для хранения в делах органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области.

Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры

Продавцы и покупатели квартир в равной степени заинтересованы в надежном способе расчетов по итогам сделки купли-продажи.

При этом понятие «надежности» для каждой из сторон выглядит по-разному.

Зачастую участники сделки имеют весьма смутное представление о том, в какой момент должны передаваться деньги за продаваемую квартиру.

Что это значит

Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику квартиры распоряжаться своим имуществом. В законодательстве информация об обременениях отражена в ст. 1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Ограничения, влияющие на порядок отчуждения недвижимого имущества, должны быть зарегистрированы. В их число входит:

  • ипотека;
  • сервитут;
  • аренда;
  • наем жилого помещения;
  • доверительное управление.

Кроме того, на ограниченность возможностей собственника в отношении распоряжения имуществом указывает:

  • оформление договора пожизненной ренты;
  • наличие несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан;
  • приобретение недвижимости с использованием материнского капитала;
  • наличии наследников;
  • пребывание жилья в статусе совместной собственности супругов.

Во всех случаях сделка проводится с привлечением 3-го лица. Им может быть банк, органы опеки и попечительства, служба судебных приставов или иные организации, без одобрения которых сделка будет считаться незаконной.

Недвижимость с обременением считается проблемной, ведь придется произвести ряд манипуляций по снятию ограничений, поэтому риэлторы и сами владельцы зачастую умалчивают об имеющейся проблеме. Покупателю необходимо узнать, как проверить наличие обременений на квартире. Нужная информация отражается в документах:

Вид обременения

Документ

Ипотека. Квартира находится в залоге у банка до момента выплаты кредита

Выписка ЕГРН

Аренда сроком от 1 года

Выписка ЕГРН, но если срок менее 1 года, информация нигде не отображается

Наличие наследников, а также лиц, которые оформили завещательные отказы от наследства

Свидетельство о праве на наследство

Наличие несовершеннолетних собственников

Паспорт продавца (страница с записью о наличии детей), выписка ЕГРН

Пребывание продавца в законном браке, что косвенно указывает на совместную собственность супругов

Паспорт (страница с наличием штампа о заключении брака) и выписка ЕГРН. Нужно сравнить, был ли брак оформлен ранее покупки квартиры

Наличие иных зарегистрированных лиц в квартире

Выписка из домовой книги, справка их жилищного управления о числе зарегистрированных лиц

Наличие граждан, имеющих право пожизненного проживания в квартире при отказе от приватизации

Договор приватизации, справка о числе зарегистрированных жильцов

Рента

Выписка ЕГРН

Покупка недвижимости на средства маткапитала

Выписка ЕГРН, документ-основание, в котором обязательно указывается, что оплата была проведена с использованием маткапитала

Благодаря тщательному изучению документов можно выяснить, какие сложности предстоят при покупке, и стоит ли далее интересоваться выбранным объектом.

1. Расчёт через банковскую ячейку

Расчёт покупателя с продавцом через банковскую ячейку – самый старый механизм безопасной оплаты покупки недвижимости. Им в Екатеринбурге пользуются около 15 лет.

В день подписания договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем.

В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Стандартно в раздел договора о доступе продавца к ячейке включается требование предъявить договор купли/продажи с отметкой Росреестра о переходе права. Также часто требуется дополнительно предъявить форму 40 (справку о составе семьи), из которой явствует, что прежние жильцы из квартиры выписались. Если для доступа к ячейке в соответствии с договором от продавца требуется выписка из ЕГРН, свидетельствующая о переходе права на объект, то это для продавца неудобно. По окончании регистрации такую выписку получает покупатель. Продавец её тоже может получить, но на это у него уйдёт несколько дней. То есть получение денег для него отложится на какое-то время.

При закладке денег в ячейку следует присутствовать обеим сторонам сделки – продавцу и покупателю. На их глазах деньги должны быть пересчитаны и упакованы в специальный пакет – секьюрпак, на котором ставят свою подпись обе стороны.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Банки предоставляют за плату помещение, в котором можно посчитать и упаковать деньги, а также оборудование для проверки купюр. Если в сделке участвует агентство недвижимости, то оно, скорее всего, предоставит помещение и оборудование бесплатно. Закладка денег в секьюрпак проводится в офисе агентства, после чего продавец и покупатель везут запечатанный пакет в банк. После помещения пакета в ячейку банк отдаёт ключ от неё покупателю. Ну а тот уже решает, когда передать ключ продавцу, чтобы тот, после завершения регистрации мог забрать свои деньги.

Кстати, пересчитать деньги и упаковать их можно сразу в банке. Если это происходит в помещении риэлторского агентства, то во временной промежуток, когда пакет перевозят из агентства в банк, может случиться что угодно: от автомобильной аварии до грабежа неизвестными.

Существуют два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит Часто риэлторы, проводящие сделку, настаивают на том, чтобы в договор аренды банковской ячейки было включено требование о присутствии обеих сторон при выемке денег. Это гарантирует участников сделки от недоразумений. С другой стороны, может случиться так, что покупатель, после подачи бумаг в Россреестр, уедет и продавец не сможет его найти, чтобы прийти вместе с ним в банк за своими деньгами. Тут приходится полагаться на порядочность покупателя.

Ранее портал Metrtv.ru рассказывал о новой схеме регистрации сделок с недвижимостью и о том, как она повлияла на популярность расчётов через банковскую ячейку.

Стоимость использования банковской ячейки для расчётов по сделкам с жильём в Екатеринбурге

Аренда ячейки – от 54 руб./сутки + 1400 руб. за контроль доступа к ячейке. Предоставление техники для пересчёта и проверки купюр бесплатно.

Аренда ячейки – 7000 руб. Пересчёт купюр – 0,2% но не менее 500 руб.

Аренда ячейки – 2000 руб. Пересчёт и проверка купюр – 0,1% но не менее 200 руб.

Аренда ячейки – 700 руб. за неделю,1000 руб.за 2 недели. Пересчёт и проверка банкнот – 200 руб. за пачку (100 листов).

2. Аккредитив – виртуальная ячейка

Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки.

По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности.

Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю.

От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит юрист Российской гильдии риэлторов Расчёт по сделкам с жильём через аккредитив в Екатеринбурге применяется только в последние годы. Этот механизм в определённом смысле надёжнее банковской ячейки. При использовании аккредитива нет риска того, что продавец получит вместо оговоренных денег меньшую сумму или пачку нарезанной бумаги, что теоретически может случиться при использовании ячейки. С другой стороны, возможна следующая ситуация: у банка отобрали лицензию в период регистрации права на объект (пока деньги находятся на аккредитиве). В этом случае покупателю придётся долго ждать, пока он получит свои деньги. Поэтому аккредитив следует открывать только в надёжных банках.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация – продажа квартиры встроена в цепочку сделок.

Если покупатели, участвующие в цепочке, положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастётся.

Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при регистрации перехода прав собственности на объекты, автоматически происходит расчет между всеми участниками.

Стоимость использования аккредитива при совершении сделки с квартирой в Сбербанке и ВТБ составляет 0,2% от суммы, при этом оговорены минимально и максимально возможные размеры оплаты за аккредитив. В Сбербанке это 2 тыс. руб., в Райффайзенбанка – 500 руб., в ВТБ – от 600 руб.

3. Электронная регистрация

Механизм электронной регистрации появился в начале 2017 года. Первым его предложил Сбербанк, и изначально электронной регистрацией можно было воспользоваться только при покупке квартир в новостройках. Сегодня по такой схеме регистрируется и купля/продажа вторичного жилья.

Электронная регистрация позволяет оформить сделку, не посещая офис Росреестра или МФЦ. Документы по сделке отправляются в электронном виде из офиса банка или фирмы-застройщика (имеющей соглашение со Сбербанком).

После того, как Росреестр зарегистрировал переход права собственности, покупатель на свою электронную почту получает договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость» При проведении электронной регистрации сделки, банк включает услугу «Система безопасных расчётов» – СБР. Специально для проведения сделки открывается транзитный счёт, деньги с которого, после получения информации из Росреестра о завершении регистрации сделки, перечисляются на личный счёт продавца. Электронная регистрация удобна, например, когда продавец объекта находится в другом городе. Впрочем, у неё есть и одна не очень удобная особенность – у покупателя не остаётся на руках договора в бумажном виде с синей печатью. Некоторые граждане опасаются, что в случае конфликтной ситуации они не смогут доказать, что правовую силу имеет именно тот документ, который есть у них на руках. Впрочем, посмотрим, какова будет судебная практика.

Стоимость электронной регистрации в Сбербанке 5 тыс. руб., плюс Система безопасных расчётов – ещё 2 тыс. руб. Помимо Сбербанка в Екатеринбурге в скором времени намерены запустить систему электронной регистрации банки: ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолютбанк.

4. Депозит нотариуса: удостоверение сделки и расчёт в одном флаконе

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации – покупателю) служит не банк, а нотариус.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит нотариус, кандидат юридических наук Депозит нотариуса может использоваться не только при проведении нотариально удостоверяемых сделок, но и в том случае если договор купли/продажи составлен в простой письменной форме, условия расчетов через депозит нотариуса в этом случае включаются в текст договора.

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта.

Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр.

После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит нотариус, кандидат юридических наук Нотариус может заказать выписку из ЕГРН и проверить факт проведенной регистрации самостоятельно, однако в этом обычно нет необходимости, поскольку такая выписка к моменту расчетов уже есть на руках у покупателя (она выдается Росреестром по факту регистрации).

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ).

Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности).

В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ – 5,1 тыс. руб.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

Безопасный расчет при продаже (покупке) квартиры: банковская ячейка, депозит юрист Российской гильдии риэлторов В июне 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки с жильём, находящимся в долевой собственности должны удостоверяться нотариально. Соответственно, в последнее время нотариальных сделок стало больше. Популярность расчётов через депозит нотариуса пока остаётся достаточно низкой. Да и сами нотариусы не спешат обзаводиться депозитами. Сравнительно недавно я исследовала этот рынок, обзванивала екатеринбургских нотариусов, нашла только шестерых, кто имеет свои депозиты.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

  • Плюсы: самый простой механизм, у банков отработана схема работы с клиентами – минимальный риск накладок.
  • Минусы: есть риск обсчёта при помещении денег в ячейку, для закладки и выемки денег в некоторых случаях необходим личный визит обеих сторон.
  • Стоимость: от 700 руб.
  1. Плюсы: нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе, можно провести в один момент серию расчётов по цепочке сделок, продавцу необязательно приходить за деньгами лично.
  2. Минусы: в документах указана полная сумма сделки (иногда участники сделки этого не хотят), у банка могут отозвать лицензию, когда деньги продавца находятся на аккредитиве, продавец не может взять деньги сразу после регистрации сделки – потребуется время на перевод суммы на его счёт.
  3. Стоимость: 500-9000 руб.
  • Плюсы: не требуется посещение офиса МФЦ, нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе.
  • Минусы: дополнительные расходы, возможны сложности при попытке занизить цену объекта, пока услуга предоставляется в офисах одного банка и в офисах его партнёров-застройщиков
  • Стоимость: 7000 руб.

Плюсы: самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована), минимальный срок проведения сделки.

Минусы: если сделка не заверяется нотариально, то стоимость проведения расчёта высока.

Стоимость: 2,5 тыс. руб. + услуги по удостоверению сделки.

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Мы советуем покупателям передавать деньги за квартиру через ячейку или аккредитив, если приобретается объект, который находится в залоге, если есть информация о возможных спорах в отношении объекта.

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью. В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.

Ранее по теме:

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку 2018 г. скачать.

ДОГОВОР купли-продажи квартиры

с использованием банковской ячейки

Мы, гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________

гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС ______________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________,

именуемые в дальнейшем ‘ПРОДАВЦЫ’, с одной стороны, и

гр. гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС_________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________именуемая в дальнейшем ‘ПОКУПАТЕЛЬ’, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем « Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавцы продают, принадлежащую им на праве общей долевой собственности, а Покупатель покупает в собственность по настоящему Договору квартиру, расположенную по адресу: Московская область_________________

2. Указанная Квартира состоит из 1 ( одной) жилой комнаты, расположена на этаже __ (____ ), имеет общую площадь помещения ___ (_____________ ) м² , жилую площадь ________ (____________________ ) м²

3. Указанная Квартира принадлежит Продавцам по праву общей долевой собственности:

½ доля в праве– ФИО на основании Договора №_________ о долевом участии в строительстве жилого дома от ______________., Акта приема-передачи квартиры от __________________г. по Договору №______________ о долевом участии в строительстве жилого дома от _______________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк ________________ ( повторное, взамен свидетельства: серия ______________, дата выдачи _____________), выданным _________________ года Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ года сделана запись регистрации №______________________,

½ доля в праве– ФИО на основании Договора №_________ о долевом участии в строительстве жилого дома от ______________., Акта приема-передачи квартиры от __________________г. по Договору №______________ о долевом участии в строительстве жилого дома от _______________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк ________________ ( повторное, взамен свидетельства: серия ______________, дата выдачи _____________), выданным _________________ года Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ года сделана запись регистрации №______________________,

4. Стороны пришли к соглашению, что указанная Квартира продается за ________________ (______________________________________ ) рублей 00 коп.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

5. Покупатель обязуется передать Продавцам в соответствии с причитающимися им долями за указанную квартиру денежную сумму в размере ____________ (__________________ ) рублей 00 коп.

Указанная Квартира приобретается Покупателем у Продавцов за счет личных средств в размере ________________ (___________________________ ) рублей 00 коп.

Расчёты будут производиться через депозитарную ячейку ( хранилище банка).

Окончательный взаиморасчет Стороны обязуются произвести в полном объеме в срок не более 2 ( двух) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

6. На момент подписания настоящего Договора в вышеуказанной квартире на регистрационном учете никто не состоит.

7. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру в соответствии со ст.551 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области.

8. Продавцы гарантируют, что до заключения настоящего Договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением или арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, скрытых дефектов не имеет.

9. Покупатель после перехода права собственности на квартиру осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

10. Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавцов на указанную квартиру не возникает.

11. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного Договора, а также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

12. В соответствии со статьями 223 ( Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 131 ( Государственная регистрация недвижимости) и 551 ( Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость) Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на вышеуказанную квартиру переходит от Продавцов к Покупателю после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности. При этом Покупатель становится собственником квартиры и принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

13. В соответствии со статьей 556 ( Передача недвижимости) Гражданского Кодекса РФ Стороны при передаче квартиры в обязательном порядке составляют и подписывают передаточный Aкт. Продавцы обязуются освободить квартиру от личного имущества и передать ее Покупателю по передаточному Акту не позднее 14 ( четырнадцати) календарных дней с даты регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области, свободную от прав и претензий третьих лиц, не обремененную задолженностями по налогам, оплате жилья, коммунальных услуг, капитального ремонта, а также электроэнергии, водоснабжения, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру в установленные сроки. Все вышеперечисленные расходы на содержание указанной квартиры до момента фактического освобождения возлагаются на Продавцов. В случае возникновения задолженностей по налогам, оплате жилья, коммунальных услуг, капитального ремонта, а также электроэнергии, водоснабжения до момента регистрации Продавцы обязуются оплатить задолженность. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества до подписания сторонами передаточного Акта несут Продавцы. В соответствии со ст. 558 п.1 ГК РФ, лиц, сохраняющих право пользования вышеуказанной квартирой после перехода права собственности к Покупателю по настоящему договору, нет.

14. Продавцы передают Покупателю квартиру укомплектованную исправным санитарно-техническим оборудованием, электро-, и иным оборудованием, а также мебелью и бытовой техникой, в соответствии с заключенным ранее между Сторонами Соглашением об авансе.

15. Покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанной Квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра на месте перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили бы Продавцы.

16. Руководствуясь ст. 421 ( Свобода договора), 461 ( Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского Кодекса РФ, Стороны договорились, что в случае признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным или расторжения договора купли-продажи квартиры по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также предъявления прав третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи и перехода права к Покупателю, и изъятия квартиры у Покупателя по этим основаниям Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Московской области, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.

17. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст. 131 ( Государственная регистрация недвижимости), 158 ( Форма сделок), 160-162 ( Письменная форма сделки; Сделки, совершаемые в простой письменной форме; Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 ( Государственная регистрация сделок), 167 ( Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 ( Содержание права собственности), 210 ( Бремя содержания имущества), 218 ( Основания приобретения права собственности), 223 ( Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 246 ( Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности), 288-290 ( Собственность на жилое помещение; Квартира как объект права собственности; Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 ( Права членов семьи собственников жилого помещениях), 421 ( Свобода договора), 433 ( Момент заключения договора), 460 ( Обязанность продавца передать товар, свободный от прав третьих лиц), 461 ( Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549-551 ( Договор продажи недвижимости; Форма Договора продажи недвижимости; Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556-558 ( Передача недвижимости; Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества; Особенности продажи жилых помещений) Гражданского Кодекса РФ, статьи 10 ( Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 ( Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением), 37 ( Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), 38 ( Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) Жилищного Кодекса РФ, главы 7 ( Законный режим имущества супругов), ст. 35, 36 Семейного Кодекса РФ Сторонам известны, понятны и соблюдены.

18. С момента подписания настоящего Договора Продавцы обязуются не продавать, не уступать, не передавать в залог и иным образом не распоряжаться квартирой, по запросу регистрирующего сделку государственного органа своевременно предоставить запрашиваемые дополнительные документы, требуемые для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.

19. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

20. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством РФ порядке.

21. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель.

22. Настоящий Договор составлен и подписан в четырёх экземплярах, по одному экземпляру для каждого участника сделки, один экземпляр — для хранения в делах органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области.

Когда может быть использован аккредитив

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

  1. если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
  2. покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
  3. оплачиваете услуги на крупную сумму
  4. производите обмен квартир через договор купли-продажи

Стоит отметить, что не допускается использование аккредитива в предпринимательских целях. Также договор на аккредитив может быть заключен только между физическим лицом и физическим лицом (в качестве продавца) или между физическим и юридическим лицом (в качестве продавца). Заключить договор от юридического лица в качестве покупателя нельзя.

Источники

  1. Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь / Г.Б. Романовский. - М.: СПб: Юридический центр, 2003. - 370 c.
  2. Пузаков, С. Я. Справочник кадровика, в 2-х томах. Т. 1 / С.Я. Пузаков. - М.: Прометей, 2018. - 973 c.
  3. Галкин Владимир Особенности уголовной ответственности и наказания несовершеннолетних; КноРус - М., 1985. - 652 c.
  4. Поздняков, Михаил Абстрактные разъяснения как инструмент управления правосудием. На примере арбитражных судов: моногр. / Михаил Поздняков. - М.: Издательские решения, 2009. - 502 c.
  5. Правовые акты. Оценка последствий. Научно-практическое пособие: моногр. / Коллектив авторов. - М.: Юриспруденция, 2011. - 413 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
УК ПОМОЩЬ 2021