Покупка квартиры дарение

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Покупка квартиры дарение" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Риски покупки квартиры по договору дарения

При каких вариантах возникают проблемы:

  1. Дарение, осуществленное между лицами, не состоящими в близких родственных отношениях предусматривает оплату одаряемым налога в размере 13% стоимости полученного имущества, причем передать это требование продавцу невозможно.На фоне традиционных договоров купли-продажи дарственные имеют значительно меньшую степень защищенности от возможности успешного оспаривания в судебном порядке.
  2. Мошенники умышленно включают в договор пункты, позволяющие в дальнейшем провести оспаривание через суд документа. Особенно опасно это в моментах, когда стороны отказываются от нотариального заверения.
  3. Не стоит забывать и о том, что в отдельных случаях в дар оформить невозможно. Например, при наличии нескольких собственников требуется наличие одобрения со стороны каждого из них, в то время как купля-продажа предполагает определенный маневр для действий. Накладываются ограничения на процедуры дара и на отдельные категории граждан, включая несовершеннолетних, государственных служащих, работник сфер здравоохранения и образования.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса

Дарственная, или договор дарения — документ двухсторонней сделки, в соответствии с которой даритель безвозмездно передает одаряемому в собственность имущество. Дарение, которое сопровождается передачей дара одаряемому, может быть осуществлено в устной форме (ст. 574 ГК РФ). Письменная форма договора дарения обязательна:

  • если даритель юрлицо и стоимость подарка больше 3000 рублей;
  • если договор содержит обещание дарения в будущем;
  • при передаче в дар квартиры, дома или другого недвижимого имущества.

Договор дарения оформляется в простой письменной форме с указанием следующих сведений:

  • паспортные данные участников сделки;
  • информация о предмете договора (если в дар передается квартира — адрес, этажность, площадь, кадастровый номер и т.д.);
  • дата передачи прав;
  • подписи сторон и дата заключения договора.

Подписание договора дарения является завершающим этапом сделки, кроме тех случаев, когда в дар передается квартира или другая недвижимость. В этом случае требуется государственная регистрация перехода права собственности.

Особенности договора дарения

В большинстве случаев люди называют договор дарения (далее – ДД) проще – дарственной. Особенности оформления документа регламентируются гл. 32 ГК РФ:

  1. Это двусторонняя сделка: даритель передает одаряемому недвижимость по соответствующему договору добровольно. Одаряемый вправе отказаться от нее, составив письменный отказ. ДД будет считаться расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). Важно взаимное согласие.
  2. Безвозмездность. Если даритель выдвигает требование о передаче денег или иных ценностей за квартиру, сделка признается ничтожной (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 №120). К ней применяются правила купли-продажи, заключается другой договор. К дарению такая сделка не имеет отношения, т.к. нарушается правило безвозмездности.
  3. Запрещается дарить ценные вещи стоимостью от 3 000 руб. от имени детей, недееспособных лиц. Не допускается составление ДД в пользу работников образовательного или медицинского учреждения от лица содержащихся там граждан. Сюда же относятся сделки между коммерческими предприятиями, а также в пользу государственных служащих, если дарение связано с их служебным положением (ст. 575 ГК РФ).
  4. Обязательна письменная форма при передаче недвижимости в дар (ст. 574 ГК РФ).

Коротко: договор заключается на безвозмездной основе в письменной форме, согласие одаряемого на принятие дара обязательно, а для переоформления права собственности нужно обращаться в регистрирующий орган.

Как подарить квартиру близкому родственнику

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Как подарить квартиру близкому родственнику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Как подарить квартиру близкому родственнику

Нормативные акты: Как подарить квартиру близкому родственнику

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНС России
«При продаже подаренного имущества платить НДФЛ дважды больше не придется»По закону налогом не облагаются только подарки от близких родственников. Сейчас при получении в подарок недвижимости (например, дома, квартиры, земельного участка), транспортных средств, акций, долей или паев от физлица, которое не является индивидуальным предпринимателем, а также членом семьи одаряемого или близким родственником, налогоплательщик — одаряемый должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с полной суммы полученного дохода. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНС России
«Налоговая политика и практика: как определить минимальный срок владения квартиры, полученной по реновации»Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогов, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Минимальный срок владения составляет три года, если имущество получено в наследство или в подарок от членов семьи или близких родственников, приватизации, ренты (по договору пожизненного содержания с иждивением). Другое условие — если у налогоплательщика нет в собственности другого жилья или оно приобретено в течение 90 календарных дней (последнее положение введено с 2020 года). Во всех остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Поиск квартиры

Вопрос по поиску квартиры является основным в процессе приобретения недвижимости. Существуют два варианта покупки жилья:

  • самостоятельный поиск;
  • обращение в специализированные агентства.

На каком именно способе остановить свой выбор, решает покупатель. В большинстве случаев потенциальные покупатели прибегают именно к услугам риелторов, которые за оказанную работу устанавливают оплату в размере 1-3% от стоимости объекта недвижимости.

Если же покупатель ограничен в своих средствах, то стоит рассмотреть вариант поиска квартиры собственными силами.

При покупке недвижимости стоит обратить внимание на следующие ключевые факторы:

  • Цена.
  • Транспортная доступность.
  • Состояние дома, подъезда и квартиры.
  • Социальная инфраструктура (школы, детские сады, магазины, аптеки и т.д.).
  • Расположение жилья, этаж.
  • Год постройки и тип дома.
  • Экология района.

Как выбрать квартиру в новостройке?

Зачастую при покупке жилья будущий владелец останавливает свой выбор на квартирах в новостройках.

Преимущества данного типа недвижимости заключаются в том, что:

  • отсутствует история операций с жильем, то есть покупатель — первый владелец;
  • у новостроек в сравнении с домами вторичного рынка более высокие показатели технической надежности, звуковой и тепловой изоляции, коммуникаций;
  • улучшенная планировка;
  • изменение цены в процессе строительства (покупка квартиры на этапе котлована, позволяет покупателем неплохо сэкономить).

Отдавая предпочтение жилью в новостройках, следует уделить особое внимание выбору застройщика. Покупателю важно рассмотреть:

  • историю деятельности компании;
  • проверить отсутствие задержек в процессе строительства;
  • своевременный ввод построек в эксплуатацию;
  • количество построенных объектов.

Важна и информационная открытость застройщика, в соответствии со ст. 20 и ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, должны быть доступны сведения:

  • об объекте;
  • о наличии страхования ответственности застройщика;
  • содержание проектной декларации;
  • о разрешении на строительство;
  • об этапах и состоянии стройки;
  • об аккредитации в банке (то есть возможность выдавать кредиты и ипотечные займы).

Наиболее доступным источником информации о застройщике является официальный сайт.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке жилья на вторичном рынке следует обратить особое внимание на факторы риска, связанные с таким приобретением:

  • Негативные аспекты юридического характера (продажа жилья по поддельным документам, недвижимость, находящаяся под арестом, в залоге). Данные юридические риски возникают по причине правовой сложности договора купли-продажи, и грозят владельцу потерей права собственности на имущество.
  • Проблемные вопросы, связанные с технической документацией, характеристиками квартиры (незаконная перепланировка). Данный аспект хотя и не влияет на право собственности, но влечет за собой большие финансовые затраты, в связи с необходимостью устранения последствий.
  • Состояние недвижимости, год постройки. Зачастую вторичное жилье не отвечает необходимым требованиям для комфортного проживания (неисправный водопровод, отопление, дефекты в виде плесени, грибка). К сожалению, некоторые недостатки квартиры вторичного рынка можно обнаружить не сразу, а уже после переезда и проживания в помещении.

Преимущества вторичного рынка заключаются в том, что даже недавно построенное здание, после того как все квартиры распроданы переводится в сектор вторички, поэтому не исключена возможность покупки совершенно новой квартиры по более низкой цене. На вторичном рынке покупателю не нужно ждать старта продаж или заселения, а ремонт в уже обжитом объекте не требует таких финансовых вложений, как если покупается, новая квартира с черновой отделкой.

Какие моменты помогут разобраться в особенностях процедуры? Порядок действий

Как подарить квартиру сыну? В зависимости от участия совершеннолетнего, либо несовершеннолетнего гражданина в сделке, правила проведения данного мероприятия могут иметь некоторые различия.

Следующие шаги необходимо будет выполнить, чтобы подарить квартиру тому, кто уже достиг совершеннолетия.

Порядок действий.

  • Первое требование – правильное оформление всех необходимых документов. Можно обратиться к нотариусу, чтобы разъяснить все вопросы. Но могут помочь и обычные юристы. А можно справиться с проблемой самостоятельно.
  • Договор должен содержать все сведения, которые касаются жилья, передаваемого в дар (о правилах составления договора дарения между родственниками узнаете тут). Это касается этажности, площади, количества комнат, адреса и других подобных характеристик. Требуется внести информацию по правоустанавливающему документу на недвижимость.

    Если квартира или дом принадлежат нескольким собственникам сращу, то подарить можно только долю конкретного человека. Если же оформляется дарение на жильё, приобретённое в совместном браке, потребуется согласие одного из супругов.

  • Когда договор составлен полностью, проводится его официальная регистрация. В орган государственной власти нужно отнести не только этот документ, но и ряд приложений в виде:
  • Подтверждения уплаты госпошлины за проведение процедуры.
  • Паспорта БТИ.
  • Нотариальное согласие на отчуждение, если у объекта несколько собственников.
  • Паспорта.
  • Правоустанавливающей документации.

Все этапы оформления дарственной между близкими родственниками были подробно рассмотрены нами в отдельном материале, а о том, как происходит оформление договора дарения для детей, есть ли какие-то отличия при составлении дарственной для сына и дочери, читайте в специальной статье.

Если совершается дарение между близкими родственниками, то они освобождаются от уплаты любых налогов (больше о налогообложении таких сделок дарения узнаете здесь).

Как подарить, если в сделке принимает участие несовершеннолетний ребёнок?

У подобных ситуаций свои особенности.

  1. Возраст ребёнка в данном случае не даёт ему право ставить свою личную подпись на документах. За него расписывается тот, кто взял на себя роль официального представителя интересов.

    Это могут быть отец и мать до момента, когда ребёнок достигнет совершеннолетнего возраста. Если отец или мать отсутствуют, то на процедуре могут присутствовать другие близкие родственники.

  2. Если дарение касается имущества, нажитого в совместном браке, то требуется письменное согласие от одной из сторон.
  3. Отдельное разрешение требуется оформить, если дарение затрагивает интересы других детей, не достигших 18-летнего возраста, но проживающих в квартире.

    Органы опеки и попечительства проведут отдельную проверку на предмет того, соблюдаются ли все требования законодательства. И насколько соблюдаются интересы детей.

Об особенностях дарственных, которые оформляются на несовершеннолетних детей, читайте здесь.

Заявление на дарение квартиры (образец) и другие основные документы

Прежде всего, составляется дарственная на квартиру, заявление можете найти на нашем сайте. Это можно сделать в любой нотариальной конторе или в агентстве по недвижимости, воспользовавшись услугами юриста.

Закон не налагает на дарителя каких-либо обязательств по составлению акта. Всю нужную информацию можно внести самостоятельно, заполнив типовой образец заявления дарения (СКАЧАТЬ) квартиры от руки. Необходимо указать следующие сведения:

  • предмет соглашения;
  • реквизиты сторон (паспортные данные);
  • описание недвижимого имущества, передающегося в наследство.

Законодательная база

В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.

Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).

В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.

Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.

Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.

Покупка квартиры с долями на детей

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей( вернее на владельца сертификата о субсидии), а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке,  и кроме средств субсидии на улучшение жилищных условий семьи используются собственные средства(даже если они ипотечные), тогда  выделение родителям отдельных долей является разделом  совместно нажитого имущества и  подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 14, по 15 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда  совместная доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.
Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).
7/100 на каждого члена семьи ( если два родителя и два ребенка) и  72100 в общую совместную долю родителей.
Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Кто считается близким родственником?

По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:

  • Дети и родители;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки и внучки;
  • братья и сестры (родные, сводные);

Понятие брака

Брак в юридическом смысле этого слова представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и женщины с целью создания семьи. Оформленный в установленном законодательством порядке брак порождает для супругов взаимные имущественные права и обязанности.

Для заключения брачных отношений в законодательстве содержится ряд требований:

  • взаимное согласие лиц;
  • достижение брачного возраста;
  • отсутствие других брачных отношений;
  • отсутствие у жениха и невесты родственных отношений;
  • дееспособность лиц, желающих вступить в брак.

Узнайте как и где может проходить регистрация брака.

Источники

  1. Баранов, В. М. Очерки техники правотворчества. Избранные труды / В.М. Баранов. - М.: КноРус, 2017. - 399 c.
  2. Гатин Алексей Прокурорский надзор. Ответы на экзаменационные билеты; Научная книга - М., 2009. - 159 c.
  3. Александр, Иванович Чучаев Уголовно-правовые проблемы охраны власти (история и современность). Монография / Александр Иванович Чучаев. - М.: Проспект, 1985. - 809 c.
  4. Арсеньев, Константин Разлучение супругов как необходимый институт брачного права (доклад, представленный в заседании гражданского отделения общества 25 февраля 1884 г.) / Константин Арсеньев. - Москва: Огни, 1992. - 147 c.
  5. Апт, Людмила Аналитическая информация в сфере правотворчества и правоприменения / Людмила Апт. - Москва: Гостехиздат, 2020. - 532 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
УК ПОМОЩЬ 2021